Análise de investimento imobiliário – principais fatores a ter em conta

Análise de investimento imobiliário – principais fatores a ter em conta

Vamos começar por procurar sistematizar a análise de um dado momento, tipologia e local para a tomada de uma decisão de investimento imobiliário.

Normalmente um investimento em imobiliário tem uma componente que diz respeito ao rendimento obtenível entre a compra e a eventual venda, e por outro, a valorização do ativo no tempo.

Valorização

A valorização de uma zona no tempo é uma consequência de um número de factores, nem sempre fáceis de prever.

Acima de tudo, são um conjunto de factores que têm impacto na oferta de na procura numa determinada zona ao longo de um horizonte previsível de investimento.

Assim, temos os factores macro a nível nacional que afetam transversalmente todo o mercado, podendo ter mais impacto em determinadas zonas, face a outras. Entre eles:

1)  Crescimento económico do país

2)  Atratividade do país para investimento estrangeiro

3) Atratividade do país para imigrantes

4) Enquadramento fiscal e legislativo do imobiliário e mercado de arrendamento

5) Evolução demográfica

6) Evolução do custo do dinheiro

7) Custos e a indústria de construção civil

Factores regionais:

1. Políticas de desenvolvimento urbano (crescimento urbano, mobilidade – vias de comunicação, etc)
2. Projetos estratégicos (aeroportos, vias de comunicação, indústrias, centros de negócio, universidades, etc)

Factores Locais:

1. Projetos promovidos pelos municípios
2. Alterações ao PDM
3. Criação de polos de desenvolvimento
4. Problemas sociais (fecho de indústrias, criminalidade, etc)
5. Fiscalidade local e subsídios

Naturalmente que por cima de fatores nacionais, regionais e locais, temos acontecimentos internacionais e tendências globais que podem condicionar num curto-médio, ou no longo prazo, os mercados.

No caso de acontecimentos que afetam o curto prazo-médio, temos situações como guerras, pandemias ou ciclos económicos, que podem criar oportunidades interessantes para entradas ou saídas do mercado.

Relativamente ao longo prazo, temos os movimentos migratórios, as tendências (como o trabalho remoto, a preferência por espaços exteriores e varandas, ou o co-living) e as alterações demográficas, nomeadamente as da pirâmide etária.

Rendimento

A rentabilidade de um determinado ativo passa por analisar os fatores que afetem a evolução do seu “cash flow” no tempo, nomeadamente que não tenha interrupções (como quebras de ocupação) e possa crescer (ou seja, permita uma atualização resultante de uma procura sustentada).

Estes fatores, nomeadamente os que afetam a oferta e a procura, sobrepõem-se, em grande parte, com os mesmos fatores que levam a uma valorização do imóvel.

Um fator muito importante para qualquer investidor é ter, não só um quadro macro-económico estável ou em crescimento, mas também um enquadramento legislativo e fiscal favorável, que lhe permita retirar os seus ganhos e atualizar as suas rendas sem restrições para além da oferta e da procura de mercado. O risco de incerteza fiscal ou económica, ligado normalmente a instabilidade política, ou a mudanças bruscas de políticas , é aquilo que qualquer investidor receia e que analisa antes de tomar decisões de investimento.

Iremos, num próximo artigo, começar a analisar com mais detalhe os mecanismos da oferta e da procura que têm feito mexer o mercado imobiliário em Portugal, antes de descermos ao nível regional e local para ver qual a melhor forma de aproveitar o momento do mercado em 2023.