Que Perspectivas para o investimento imobiliário em 2023 em Portugal?

Que perspetivas para o investimento imobiliário em 2023 em Portugal?

O ano de 2023 em termos macroeconómicos continuou com uma inflação superior à que tinha sido registada na década de 2010-2020, o que levou à manutenção da subida das taxas de juro por parte dos bancos centrais europeu e americano, numa tentativa de arrefecer a procura de bens e serviços e controlar a subida de preços.

Este tipo de intervenção das autoridades económicas tem normalmente como consequência, uma retração no consumo e no investimento, em particular quando, para além disso, temos um conjunto de fatores que causam incerteza, como a continuação da guerra na Ucrânia, os preços da energia, as disrupções nas cadeias logísticas, conflitos emergentes, instabilidades governativas nalguns estados, entre outros.

Assim, ao se manter a incerteza de por quanto tempo as taxas de financiamento se manterão ao nível atual ou se subirão mais, ou quais as consequências na procura por parte dos mercados, muitos compradores e investidores ficam na expectativa, a aguardar uma clarificação de qual a tendência para a economia mundial.

No caso português, para além do contexto económico desfavorável, assistimos recentemente a alterações legislativas que aumentam ainda mais a incerteza e o desconforto, quer dos pequenos investidores, quer dos grandes promotores internacionais, que facilmente encontram alternativas noutros mercados.

Os compradores finais têm por um lado uma maior dificuldade no acesso ao crédito (os bancos estão a ser mais exigentes nas aprovações) como, com a subida das taxas de juro e spreads, muitas famílias deixaram de ter capacidade de comprar, ou pura e simplesmente decidiram retirar-se do mercado até a situação estabilizar.

Para completar este contexto, a oferta de imóveis no mercado caiu face há alguns anos atrás, onde a oferta rondava os 50.000 imóveis (moradias e apartamentos) no distrito de Lisboa, agora reduzidos a cerca de 30.000, 40% de queda. Isto resulta de, por um lado o aumento da procura, nomeadamente externa, ter “secado” o mercado, e por outro, as novas ofertas a serem colocadas no mercado serem insuficientes para responder à procura. Esta falta de oferta de novos imóveis, resulta de vários fatores, como a lentidão na aprovação de novos projetos e a falta de terrenos urbanos em zonas de grande procura.

Não nos podemos esquecer que o mercado de imóveis em Portugal, ao contrário do de outros países, é essencialmente um mercado de segunda mão, e que muitos dos vendedores querem comprar outro imóvel, por isso, em termos líquidos, não há assim tantos imóveis a entrar no mercado, com exceção das heranças e de alguns empreendimentos novos.

O facto de o país ser atrativo para estrangeiros e essa atratividade se ter mantido, em particular para emigrantes de “lifestyle” ou seja, pessoas que querem vir viver para cá, não necessariamente para vir trabalhar na economia portuguesa. Entre esses teemos reformados ou pessoas de alto rendimento, ou ainda ciber-nómadas que trabalham a partir daqui, mas não para a economia portuguesa, leva a que exista uma procura continuada em zonas que esse público considera desejáveis.

E que zonas são essas? Essencialmente zonas litorais, sem descurar algumas zonas do interior que atraem um público mais interessado num certo bucolismo tradicional, mas serão uma minoria.

Nas zonas litorais, a zona metropolitana de Lisboa, estendendo-se depois para sul pela costa alentejana, a zona do Algarve, o litoral Norte, e zonas como Leiria e Coimbra.

Zonas com procura estrangeira sustentada, têm visto os seus preços a subir ou a não descer. Não quer dizer que não possa haver correções de valores inflacionados de determinados empreendimentos ou imóveis, mas em geral os preços têm-se mantido sustentados.

É natural que em faixas que são menos interessantes para os compradores internacionais possam haver baixas de preços, em particular em imóveis de famílias que possam estar em dificuldades com o pagamento da prestação, mas em geral não se tem assistido a isso.

É nossa convicção que os preços dos imóveis só irão corrigir quando a procura diminuir ou a oferta aumentar. As medidas recentemente tomadas não criaram condições para que tal acontecesse ao criar incerteza no espírito de muitos investidores, havendo notícias de grupos internacionais que pura e simplesmente desistiram de investimentos planeados.

Qual a perspetiva para um investidor perante este cenário?

Para além da compra de alguns imóveis de oportunidade, que possam ter ido para o mercado com alguma urgência de venda, a melhor estratégia é fazer uma pausa em investimentos de rotação, compra-remodelação-venda, e parquear o investimento em imóveis de rendimento, em zonas com potencial de valorização. Isso permite manter um nível de rentabilidade enquanto se aguarda pela evolução política e às consequências das alterações ao enquadramento legislativo.

Num próximo artigo discutiremos em que zonas esses investimentos podem ser feitos.